Af María Teresa Velasco, Velasco Lawyers 

Normalt kan det være ret dyrt at etablere et lån, når man køber hus, eller når man ønsker at ændre et allerede etableret lån. Hvis man ikke kan betale disse omkostninger, er man som regel nødt til at medregne dem i det beløb, man påtænker at låne. En ny lov, der gør proceduren mindre bekostelig, er på vej, og mangler kun godkendelse af det spanske parlament.
Betydningen af den nye lov
Lov nr. 41/2007 af d. 7. december modificerer lov nr. 2/1981 af d. 25. marts, der omhandler reguleringen af markedet for hypotekslån og andre normer i det finansielle og kreditmæssige system samt reguleringen af inverse lån eller friværdibelåning.
Den maksimale straf (overkurs) for tidlig indfrielse eller overdragelse af et variabelt forrentet lån til tredje part er nu blevet reduceret fra 1% til 0,5%. Ved fast forrentede lån må långiver kun forhøje denne overkurs, hvis långiver får et tab på grund af den tidlige indfrielse eller overførsel af lånet. Hvis långiver får en gevinst, kan han ikke kræve nogen form for overkurs ved indfrielse.
En forhøjelse af beløbet på et huslån kan foretages ved en fornyelse af lånet, som betyder en reduktion af omkostningerne til notaren og til matrikelkontoret. Omkostninger til notar og matrikelkontor bliver reduceret ved annullering, forhøjelser og overdragelse af huslån. Under den nye lov sænkes omkostningerne til notaren for at annullere et lån på 120.000 € fra ca. 240 til 42 euro euro.
Valuarer (vurderingsfirmaer) skal etablere en intern “forretningsorden” for at undgå at være under indflydelse af deres aktionærer. Hvis valuarfirmaet ejes af en finansiel enhed, skal det have en teknisk afdeling, som skal sørge for implementering og overholdelse af forretningsordenen. Der vil også være begrænsninger for aktie-udstedelsen i valuarfirmaer.
Nemmere og billigere
Den fremtidige lov reducerer bankens provisioner betragteligt. Med den nye lov kan banken ved låneændring maksimalt tage et beløb svarende til 0,5 % af restgælden for at dække de administrative omkostninger, der er i forbindelse med at etablere et lån, der erstatter det hidtidige. Kun i forbindelse med faste eller blandede lån tages der en anden overkurs for risikoen på rentetype. Det kan være, hvis markedsrenten er mindre end renten på lånet. Når der er tale om et lån med variabel rente tages der derimod ikke overkurs, og banken er nødt til at finde et nyt lån af samme type eller bedre. På et normalt lån på 120.000 euro kan det sparede omkostningsbeløb være helt op til 3.000 euro i forhold til den nuværende situation.
Ligeledes bliver andre udgifter ved tidlig indfrielse reduceret. Udgiften til registrering bliver reduceret med 90% ved overdragelser (ændringer i størrelse), dokumentfornyelser (ændringer i betingelserne men med den samme størrelse) og tidlige indfrielser. Dette var tidligere 75% undtagen ved dokumentfornyelser. For et gennemsnitligt lån vil udgiften, som før var 351 euro, nu være omkring 67 euro.

Reguleret friværdibelåning
Friværdibelåning er et lån, der ydes af en finansiel enhed til ejeren af en ejendom mod sikkerhed i ejendommen. Dette kan opnås af folk over 65 år eller af dem, som har et svært handicap. Banken yder lånet med sikkerhed i ejendommen, som ejeren så kan bo i resten af livet. Når ejeren af ejendommen afgår ved døden, kan arvingerne vælge mellem at betale restgælden tilbage til banken, eller at overlade huset til banken og modtage enhver uafgjort betaling.
Lån, hvis betingelse er tidlig tilbagebetaling, dvs. hvor der er indgået aftale om, at betaling af ejendommen betales i adskillige afdrag eller måske i én betaling, er fritaget personlig indkomstskat, og er heller ikke underlagt stempelafgift.
Friværdibelåning giver kunderne det løfte, at efter deres død, kan deres arvinger få muligheden for at udbetale lånet (resten af lånet, plus renter og modtagne beløb) for at få ejendommen tilbage. Hvis dette ikke sker, skal banken betale arvingerne restgælden på det ubetalte lån, som aftalt med kunderne. Alle transaktioner foretages ved en notar og ejendommen opføres i ejendomsregisteret ligesom enhver anden transaktion med ejendom.

Abonner på nyhedsbrev

Version til udskrift · Send til en ven