Af José Manuel Serrato León
Oversat af Ann-Marie Barrios Hertz 

Herværende artikel er en del af en artikelserie omhandlende juridiske institutioner samt ansvarshaverne for ejerskab, som er karakteristiske for bl.a. det Spanske Retssystem, men forskelligt fra det gældende skandinaviske retssystem.
Her tages udgangspunkt i Ejendomsregisterets (tinglysningskontorets) funktioner, men først er det dog nødvendigt at stifte bekendtskab med de retningslinjer, der regulerer denne institution. Den lovmæssige retningslinie, også kaldet retten om pant i fast ejendom, modtog ved sin herkomst denne betegnelse for at bogføre byrder og forpligtelser, der måtte have indvirkning på fast ejendom (hovedsageligt pantebrev), og som desuden var offentlig tilgængelig for at modvirke muligheden for konsekvenser ved erhvervelse af en ejendom med byrder, som køberen var ubekendt med.
Retten om pant i fast ejendom kan kort beskrives som værende af juridisk karakter, indbefattet i den spanske Civil Lov, og med det formål at regulere den juridiske handel med fast ejendom og de rettigheder, som måtte have indvirkning herpå. Dens væsentligste formål er at give handel med ejendomme juridisk sikkerhed i forhold til indskrivninger og noteringer i et register med offentlig adgang, således at borgerne har mulighed for at få kendskab til de reelle forhold og rettigheder (i forhold til ejendom, pantebrev, udlæg, etc.) forud for en evt. ejendomshandel.
De væsentligste normer, som er gældende og underlagt Ejendomsregisterets funktioner, er underlagt Loven om pant i fast ejendom. Normerne er af meget teknisk karakter og svære at forstå for den ukyndige. Ikke desto mindre er der andre normer af almen karakter (i henhold til Civil Loven), som kræves af registratoren for at kunne indskrive de offentlige dokumenter foruden andre af særlig karakter (skattemæssige, planlægning af byggeri, etc.). Som eksempel på den sidstnævnte regel skal fremhæves, at det er en pligt for udlændinge at anskaffe sig et NIE nummer (Udlændingsregistreringsnr.) i henhold til Loven omkring forholdsregler for hvidvaskning af penge, samt at der skal fremlægges betalingsbevis for overdragelsesskat og afgifter (i henhold til bestemmelserne i Skatteloven), og ligesom der i tilfælde af nybyggeri eller privat ombygning skal fremlægges dokumentation for lovpligtig tiårs forsikring på fundamentale konstruktionsfejl ved byggeriet (Seguro decenal) for at kunne indskrive byggeriet. Såfremt der ikke findes beviser for foranstående, vil en indskrivning af købet/pantet blive afvist. I andre tilfælde hindres indskrivningen ikke, men ejendommen bliver tinglyst med en anmærkning (ved manglende betalingsbevis for a conto skat for ikke-residenter) eller ved sanktion (manglende fremlæggelse af original kvittering for IBI).
Den juridiske sikkerhed i forbindelse med ejendomshandel bevares ved at sikre, at skatter og afgifter er betalt, at dem der erhverver sig nybyggerier er forsikret med tiårsforsikringen, alt sammen noget som køberen af ejendommen ellers vil være ansvarlig for at få afviklet. I Ejendomsregisteret kan man finde al den information, som er blevet registreret på den ejendom, man ønsker at købe. Yderligere er oplysningerne troværdige (indehaver, byrder og forpligtelser, etc.), hvilket indebærer at den, der erhverver ejendommen med tillid til den information, der er indhentet i registret (køb, pantebrev, etc.), er sikret overfor tredje part. Men hvilken indflydelse har en forsinket præsentation af et skøde i Ejendomsregisteret? En forsinkelse kan få betydning for tredje parts rettigheder (dobbelt salg). Dette kan komme på tale ved f.eks. byrde (juridisk udlæg), hvis indskrivningen i registeret er af forudgående karakter, og således vil sikre indehaverens rettigheder (anden køber eller kreditor), også selv om deres berettigelse måtte komme senere. I Ejendomsregistret kan der kun indskrives offentlige dokumenter (godkendt af en notar, en dommer eller af en offentlig myndighed), og registrering er forbeholdt denne type dokumenter, fordi de godkendes af embedsmænd, der garanterer deres ægthed.
Registratoren har følgende normer at forholde sig til:
Prioritetsprincippet afgør den rækkefølge, hvormed rettighederne indskrives i registret. Det kan være at købsskødet er af tidligere dato, men går man tilbage til denne dato, og der forekommer et udlæg fra den tidligere ejer, som senere måtte være bestemt af en domstol, så har denne fortrinsret. Man må enten betale, eller ejendommen inddrages, hvorefter den sælges på auktion for at betale den tidligere ejers gæld.
Afstandsprincippet afviser registratorens indskrivning, såfremt den sag, der skal indskrives, står i den tidligere indehavers navn. Dette betyder, at man ikke kan registrere et ejendomskøb, hvis sælger ikke er den registrerede indehaver af ejendommen, og betyder ligeledes, at man først kan oprette et banklån, når registreringen af den rette indehaver er sket.
Tiltroen til det offentlige betyder med andre ord den sikkerhed, som Ejendomsregistret medfører. Hvis man indgiver sit skøde i den tro, at den person, som står som sælger, er indehaveren, fordi denne har fået skødet registreret i Ejendomsregisteret og der bagefter dukker en anden person op som tidligere købte samme ejendom og af samme sælger uden at sørge for, at hans køb blev præsenteret i registret, så kan vedkommende ikke gøre indvendinger mod de rettigheder man har, fordi skødet blev indskrevet før hans.
Til disse principper tilføjes endnu et af meget vigtig karakter i forhold til det tidligere omtalte. Det drejer sig om kontrollen af retsgyldigheden, som består af to aspekter. Et som omhandler registratorens pligt til at sikre sig, at handlingerne, der bliver indskrevet, stammer fra et offentligt dokument. Det andet aspekt omhandler registrets kvalifikation. Kvalifikationen er den, der skelner registratoren fra den almindelige embedsmand eller notar, da det er registrator, der i bogstaveligste forstand tager sig af de bøger, hvor man finder de vigtige dokumenter i forbindelse med ejendommene. Registratoren har kendskab til retsgyldigheden af disse dokumenter, og det er ikke sjældent, at en indskrivning afvises, fordi dokumentet enten er fyldt med fejl og indeholder forkerte juridisk formuleringer, eller simpelthen fordi dokumentet er baseret på ulovligheder.
Nøjagtigheden af panteretten eller retten til handel med ejendomme af indregistreret karakter kan til tider være noget overdreven, men man bør forstå, at den sikkerhed, der garanteres, skal ses i forhold til ens ejendom, som udgør en stor økonomisk og social værdi. Ikke desto mindre er der intet, der er fritaget for ændringer, hvis det handler om at tilpasse det allerede registrerede til, hvad der måtte være juridisk korrekt. Der findes nogle lovlige metoder at gøre dette på, disse metoder er dog underlagt mange garantier under evt. medvirken af en dommer. Det kan f.eks. være i forbindelse med ønsket om at legalisere et større areal af ens ejendom i tilfælde af, at den er indskrevet med et mindre, at kræve ens ejendomsret, hvis denne ikke tidligere ved overtagelse er blevet indskrevet, samt ved ophør af byrder eller behæftelser på ejendommen (når det hævdes, at en gæld på ejendommen er blevet annulleret, men uden det er muligt at fremlægge dokumenteret bevis for dette).
Ved ringlysning er der tale om en indregistreringsenhed for f.eks. byggeri, en enkeltstående ejendom, eller en lejlighed. Dog kan det forekomme, at der ved indskrivningen kræves ændringer, der kan være af afgørende juridisk karakter, som f.eks. at byggegrundene skal registreres som en gruppe eller som enkeltstående, som en ejendom (bekendtgørelse af nybyggeri) eller flere ejendomme (samme bekendtgørelse plus grundens opdeling).
Indenfor ejendomshandel i Spanien er der ikke alene tale om garantien parterne imellem, men at de samtidig også underlægger sig en offentlig institution (Ejendomsregisteret), hvor det som sagt, er muligt at få kendskab til de rettigheder og forpligtelser, der hviler på ejendommen, og som under de tidligere omtalte principper samt andre, der ikke er nævnt her, giver tilladelse eller ej til den juridiske ændring af handlen med ejendomme, som der gøres krav på at blive indskrevet.
Hvad angår artiklen fra november 2007, der omhandler Lovforslag til Straffeloven vedrørende færdselssikkerheden, er lovforslaget endeligt blevet godkendt, og trådte i kraft i december 2007. Der er til dette lovforslag blevet tilføjet, at bilisten idømmes straf ved færdsel med et tilbageholdt kørekort eller et inddraget kørekort pga. mistede klip, og ligeledes indbefattet dem, der simpelthen ikke er i besiddelse af et kørekort og alligevel kører et køretøj, som kræver dette.

Abonner på nyhedsbrev

Version til udskrift · Send til en ven